二宮町・大磯町・西湘エリアの相続税申告のご相談なら、まつお相続税理士事務所

はじめに

▶「親から相続した自宅の土地があるけれど、一体いくらで評価されるのだろう？」

▶「不動産の相続税が高いと聞いて不安だけど、使える軽減特例にはどんなものがある？」

二宮町、大磯町、中井町、秦野市、平塚市、小田原市、西湘エリアでご相談を受ける中で、

不動産（土地や建物）の相続に関するお悩みは常に上位を占めます。

現金であれば額面通りの金額がそのまま評価額になりますが、
「不動産」は計算方法が非常に特殊であり、

知っているか知らないかで最終的な相続税が数百万円単位で変わる世界です。

今回は、相続税における不動産の「計算方法」の基本と、税負担を劇的に軽くするための強力な「軽減特例」の活用術を、実務を知る税理士の視点から分かりやすく解説します。

監修　代表税理士　松尾大志

1. 相続税における不動産の「計算方法」の基本

まずは、遺産に含まれる土地や建物の価値がどのように算出されるのか、
その基本的なルールを見ていきましょう。

不動産を評価する際、実際に売買される「時価（実勢価格）」ではなく、国が定める基準に基づいて計算されます。

① 土地の計算方法（路線価方式・倍率方式）

一般的に市街地にある宅地などの場合、
道路ごとに定められた価格である「路線価（ろせんか）」を基準にして計算します。

基本の計算式：土地の評価額 = 路線価×面積×補正率

一見するとシンプルに見えますが、
土地の計算における「補正率（奥行きや形、道路との接し方によるマイナス要因の調整）」の掛け方によって、評価額は大きく変動します。

ここを見極めるプロの目が、節税の最初の分かれ道となります。

路線価が定められていない郊外や農村部などの地域では、
固定資産税評価額に一定の「倍率」を掛け合わせて算出する「倍率方式」が採用されます。

② 建物の計算方法（固定資産税評価額）

建物（自宅や店舗など）については、
市町村が固定資産税を計算するために決めている「固定資産税評価額」がそのまま相続税評価額として使われます。

基本の計算式：建物の評価額 = 固定資産税評価額×1.0（評価額は100%そのまま反映されます）

貸家の場合は、借家権割合３０％を控除するため、(１－３０％)＝すなわち７０％評価となります。

2. 税金を劇的に下げる「軽減特例」の仕組み

不動産の評価額を計算した上で、さらに相続税を大幅に抑えるために絶対に見逃せないのが、
国が用意している強力な「軽減特例」です。

代表的なものを2つご紹介します。

① 小規模宅地等の特例（最大80%減額）

被相続人が自宅として使っていた土地や、
事業で使っていた土地について、

一定の要件を満たすことで、土地の評価額を最大80%（減額面積の上限あり）まで圧縮できるという、

相続税専門の税理士にとっても最も重要な特例です。

注意！： 誰がその土地を相続するか（遺産分割）や、同居していたか等の要件を少しでも誤ると、この特例が一切使えなくなり、税金が跳ね上がります。

② 配偶者の税額軽減（配偶者控除）

配偶者が取得した財産については「1.6億円または法定相続分相当額」まで相続税がかからないため、
不動産を配偶者がメインで引き継ぐ場合にも非常に有効に機能します。

ただし、前述の「二次相続」への影響を考慮したトータル設計が不可欠です。

配偶者の税額軽減（配偶者控除）についてはこちら

3. 正確な計算と特例の適用は、事前のシミュレーションが不可欠

不動産の相続税計算は、「ただ公式に数字を当てはめるだけ」の簡単な作業ではありません。

現地の形状（いびつな形、高低差、狭小道路）をしっかりと反映できているか？

最適な特例の組み合わせを選べているか？

これらを一つでも見誤ると、本来払わなくてよい高額な税金を納めることになってしまいます。

▶　「我が家の土地の評価額は、正しく計算するといくらになるのだろう？」

▶「　この土地に『小規模宅地等の特例』は問題なく使えるのか？」

このような疑問やご不安をお持ちでしたら、
期限が迫って慌ててしまう前に、ぜひ一度当事務所へご相談ください。

お客様の保有する不動産の状況を丁寧に精査し、
最も手残りが残る計算と特例適用のプランをご提案いたします。