二宮町・大磯町・西湘エリアの相続税申告のご相談なら、まつお相続税理士事務所

はじめに

「うちには現金はないけれど、土地と建物だけはある。相続税がどれくらいかかるのか不安……」

「ニュースで『相続税の最高税率は55%』って聞いたけれど、私たちが持っている土地もそんなに持っていかれてしまうの？」

上記のようなお悩みをお持ちの方のために、この記事を書きました。

こんにちは！相続専門税理士の松尾だいじです。

二宮町、大磯町、中井町、秦野市、平塚市、小田原市をはじめ、ご自宅やご実家、遊休地などの不動産を所有されている資産家・経営者の方から、このような切実なご相談を毎日のようにいただきます。

注意！結論から申し上げますと、日本の相続税は最高55%という非常に高い「税率」が設定されています。そして、その税率が掛けられる「課税価格」の大部分を占めるのが、他ならぬ「土地（不動産）」です。

今回は、税理士の視点から、相続税の「税率」の仕組みと、土地の評価額を適正に引き下げて税金を最小限に抑えるための極意を徹底解説します。

1. 相続税の「税率」の仕組みと、土地が狙われる理由

まずは、相続税の全体像を正しく把握しましょう。

相続税は、遺産の総額に対して一律の税率が掛かるわけではありません。

① 相続税の速算表（税率構造）

日本の相続税は「超過累進課税制度」をとっており、取得する財産の金額（法定相続分に応ずる取得金額）に応じて、10%から最高55%までの税率が適用されます。

▶　1,000万円以下：10%

▶　3,000万円以下：15%

▶　5,000万円以下：20%

▶　1億円以下：30%

▶　2億円以下：40%

▶　3億円以下：45%

▶　6億円以下：50%

▶　6億円超：55%

注意！資産家や経営者の場合、これまでの努力で築き上げた資産（特に土地）の評価額を合算していくと、あっという間に数億円規模に達し、上位の税率（40%〜55%）のターゲットになってしまうケースが少なくありません。

② なぜ「土地」が税金を跳ね上げるのか？

現金であれば「1,000万円は1,000万円」と価値は一物一価ですが、「土地」は評価の仕方によって金額が大きく変動するという特徴があります。

税務署が提示する基準（路線価など）で機械的に計算された土地の評価額は、時に実際の市場価値や「その土地が持つマイナス要素（いびつな形、高低差、狭小道路など）」を無視していることがあります。

注意！つまり、「本来もっと低く評価されるべき土地」をそのままの高い評価額で申告してしまうと、高い税率を掛けられてしまい、本来払わなくてよい莫大な相続税をドブに捨てることになってしまうのです。

2. 土地の評価を劇的に下げ、高い税率から身を守る「3つの切り札」

では、高額な土地を抱える相続において、どうやって税負担を適正化（圧縮）すればよいのでしょうか。プロの税理士が実践しているアプローチをご紹介します。

① 徹底的な「現地調査」によるマイナス要因の反映

図面上の数字だけで土地を評価する税理士と、現地に足を運ぶ税理士では、結果がまったく異なります。

▶　道路の幅員が狭い（不整形地・間口が狭い）

▶　傾斜地、崖地、高低差がある

▶　騒音、振動、異臭、墓地が隣接しているなどの周辺環境のマイナス

ポイントこれらを一つひとつ拾い上げ、評価減の規定を適用することで、土地の評価額は数百万〜数千万円単位で下がります。

② 「小規模宅地等の特例」の完璧な適用

自宅や事業用の土地について、一定の要件を満たすことで評価額を最大80%も減額できる「小規模宅地等の特例」という強力な制度があります。

注意！ただし、この特例は「誰がどの土地を相続するか（遺産分割）」の組み合わせを間違えると、適用を受けられなくなるという致命的な落とし穴があります。

ポイント税率を掛けられる前の「元の評価額」をいかにこの特例で削るかが勝負の分かれ道です。

③ 「利用区分」の適正な判定

一言で土地といっても、自用地なのか、貸付地なのか、共有地なのかによって評価方式がガラリと変わります。

ポイント賃貸アパートが建っている土地や、親族間で共有している土地などは、専門的な知識をもって評価を見直すことで、大幅な節税が可能になります。

3. 相続税の「税率」と「土地評価」の最適解は、事前のシミュレーションから

注意！相続税の申告において最も恐ろしいのは、「期限ギリギリに慌てて税理士に依頼し、土地の評価をろくに精査しないまま高い税率のまま申告してしまうこと」です。

一度納めてしまった税金は、後から取り戻す（更正の請求）ための時間と手間がかかります。

▶　「うちの土地の評価額は、本当に適正なのか？」

▶　「最高税率がかかるほどの資産があるが、どうやって次世代へ引き継げばいいのか？」

ポイント当事務所では、二宮町、大磯町、中井町、秦野市、平塚市、小田原市の地域特性や地元の不動産事情に精通した視点から、お客様の土地の評価を徹底的に再検証し、税率のインパクトを最小限に抑えるためのオーダーメイドの相続・生前対策をご提案しています。

まとめ

相続税の「税率」は変えられませんが、税率が掛けられる前の「土地の評価額」は、専門家の知見によって適正にコントロールすることが可能です。

ポイント「高い税金を払いたくない」「土地をどう残すべきか悩んでいる」という方は、ぜひ一度、当事務所へご相談ください。あなたの財産を次世代へ最大限に残すためのベストな道筋を、一緒に作り上げましょう。